Adquirir un inmueble en arriendo es una opción acertada si planeas quedarte un periodo determinado en un sector o ciudad, como arrendatario sabes que tienes unos deberes, pero si no estabas al tanto tienes unos derechos que se estipulan a la hora de firmar el contrato con el encargado o con la constructora que edificó el inmueble.
Te mostraremos cuales son los derechos que tiene un inquilino a la hora de adquirir un inmueble en arriendo, para que conozcas tus derechos, los hagas valer y quedes totalmente seguro al dar el paso de conseguir una casa o apartamento en arriendo.
Además tendremos el asesoramiento de:
- Mario Alejandro Morales, quien es gerente de la firma “Abogado Inmobiliario SAS.
- Ricardo Andrés Ordóñez Muñoz, quien hace parte de la firma “BCOM abogados”.
- Valentina Vargas, Directora de Arriendos para “Engel & Volkers”.
Estos son los derechos que poseen los arrendatarios
Hay que tener en cuenta el capítulo número tres de la ley 820 del año 2003, ya que en el artículo 7 se menciona que:
El artículo 7 dice que: Cuando firmes el contrato y hayan obligaciones económicas, tú como inquilino puedes exigir que se cumplan estas obligaciones y si el que debe cumplir estas obligaciones eres tú, el arrendador también puede exigir que las cumplas. Resaltando la igualdad que tienen las dos partes en este caso.
Valentina Vargas nos contó que es importante asegurar que, antes de la suscripción del contrato de arrendamiento, exista una comunicación efectiva entre arrendatario y arrendador, buscando que toda la información transmitida sea clara y concisa, con el fin de evitar malos entendidos a la hora de firmar el contrato. Si bien la ley colombiana permite que el contrato de arrendamiento sea verbal, es recomendable que las obligaciones se pacten por escrito y que reflejen la voluntad de ambas partes.
Estos son los derechos de los arrendatarios al firmar el contrato de arrendamiento 📃:
Esta etapa comprende desde el inicio de las negociaciones entre las partes para celebrar el contrato, hasta la fecha en que efectivamente este se celebra (etapa precontractual)».
Nos comentaba que, la práctica más común y segura es finalizar la negociación con la firma de un documento que contenga las condiciones, obligaciones y derechos acordados entre las partes.
En general, como arrendatario tu principal derecho es disfrutar plenamente del inmueble. Es decir, de todas sus áreas y espacios, de los servicios públicos y de la plenitud del inmueble. Esto quiere decir que el inmueble se debe encontrar en perfecto estado, que te permita habitarlo y usarlo, de acuerdo con lo firmado en el contrato y como lo contempla la ley.
“Siempre es recomendable formalizar estos contratos por medio de documentos, con el objeto de probar más fácilmente la relación contractual y facilitar la resolución de los posibles conflictos que se presenten”.
ALEJANDRO MORALES- abogado inmobiliario SAS
Durante esta etapa, a pesar que aún no se ha celebrado el contrato y que las partes tienen el derecho de terminar o desistir de las negociaciones en cualquier momento sin que ello les genere consecuencias jurídicas o económicas, en algunas ocasiones, principalmente por conductas contrarias a la buena fe, puede surgir la obligación de reparar o indemnizar al ‘futuro’ arrendatario, siempre y cuando con esa conducta se le haya causado algún daño o perjuicio.
Sin embargo, esta situación no es frecuente, precisamente porque no es fácil, práctico o incluso económicamente interesante para el ‘futuro’ arrendatario, probar que la conducta que tuvo el ‘futuro’ arrendador durante estas negociaciones le generó un perjuicio relevante.
El abogado Ricardo Ordoñez, de la firma “BCOM abogados” nos explicó que los derechos que asisten a los arrendatarios de vivienda urbana al momento de suscribir el contrato los establecen la Ley 820 de 2003 y estos son:
- Tú como inquilino tienes derecho a que te sea entregado el inmueble en la fecha acordada o en el momento de celebración del contrato, en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, teniendo en funcionamiento los servicios , cosas o usos conexos y adicionales que se hayan acordado. (Numeral 1 Artículo 8 de la Ley 820 de 2003 – Artículo 1982 del Código Civil Colombiano).
- Si el contrato se celebró por escrito, tú tienes derecho a obtener una copia con firmas originales en un término máximo de 10 días contados a partir del día de celebración del contrato. (Numeral 3 Artículo 8 de la Ley 820 de 2003).
- Tratándose de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, tú tienes derecho a que se te comuniquen los documentos que conforman las normas de convivencia y reglamento de la propiedad horizontal. (Numeral 4 Artículo 8 de la Ley 820 de 2003).
- Cuando eres arrendatario, no se te podrá exigir depósitos en dinero efectivo o alguna otra caución real, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato. (Artículo 16 de la Ley 820 de 2003).
- En caso de que el arrendador esté en imposibilidad de entregar el inmueble arrendado o la casa esté constituida en mora de entregarla para el uso del arrendatario, siempre que no sea atribuible la demora a fuerza mayor o caso fortuito, tienes derechoal ser arrendatario de optar por desistir del contrato y recibir indemnización de perjuicios en el caso de imposibilidad de entrega. (Artículos 1983 y 1984 del Código Civil Colombiano).
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Derechos de los arrendatarios durante el desarrollo del contrato de arrendamiento 👪:
Esta etapa inicia con la terminación del contrato y en Abogado Inmobiliario SAS también nos señalaron los derechos que tienen los inquilinos cuando se da por terminado el contrato de arrendamiento, estos derechos son:
| 1. Tu derecho principal es a recibir el inmueble arrendado en la fecha pactada. | 5. Si la vivienda está sometida a régimen de propiedad horizontal, tienes derecho a recibir una copia de dicho reglamento. |
| 2. Que el inmueble se encuentre en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, entendido como la posibilidad de usarlo para vivienda. | 6. Tienes derecho a recibir un comprobante de cada pago que realizas por canon de arrendamiento. |
| 3. A que el arrendador ponga a tu disposición los servicios públicos domiciliarios. | 7. Tienes derecho a recibir una copia del contrato de arrendamiento dentro de un plazo máximo de 10 días contados desde su celebración. |
| 4. Que el arrendador te notifique con antelación del incremento que tendrá el canon, así como la fecha desde que dicho incremento se hará efectivo. Este incremento sólo puede ocurrir cada 12 meses y no puede ser mayor al IPC del año inmediatamente anterior. | 8. A ser notificado por escrito cuando el arrendador requiera el inmueble antes de la fecha de vencimiento del contrato. Esta notificación se debe realizar mínimo 3 meses antes del vencimiento del contrato. |
Los derechos de los arrendatarios al término del contrato de arrendamiento son 🤝:
Valentina Vargas de Engel & Volkers, nos contó qué, un derecho importante que tiene el arrendatario es solicitar la no renovación del contrato de arrendamiento por medio de una comunicación por escrito enviada al arrendador, con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de su vencimiento.
Es muy importante tener encuenta, que este tiempo de preaviso aplica en caso de que el arrendatario haya tomado la decisión de no renovar el contrato, sin embargo, esto no aplica cuando el deseo del arrendatarioes finalizar el contrato antes de tiempo.
Además el abogado inmobiliario Ricardo Ordoñez nos explicó que estos son los derechos que le asisten al arrendatario de vivienda urbana a la terminación del contrato:
- Ante la terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendador en virtud de la causal 7 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, tendrás derecho al ser arrendatario de ser notificado con una antelación no menor de tres (3) meses y tendrás derecho a recibir indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento al entregar el inmueble en la fecha acordada.
- En el mismo sentido tienes derecho de saber con un mínimo de 3 meses de antelación, si el arrendador necesita el inmueble antes de la fecha establecida, con el artículo 22 numeral 8 literales a, b, c, d.
- Tienes derecho de dar por terminado el contrato de manera unilateral en caso de que el arrenador incumpla en la correcta prestación de los servicios o en otros casos definidos por el artículo 24 de la Ley 820, entre los que se destaca que se presente una “incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal del inmueble”.
- En caso de que el descuento en el canon correspondiente a las reparaciones necesarias realizadas por el arrendatario, no alcancen a cubrir el total del valor de las reparaciones, tú cómo arrendatario tendrás el derecho a la terminación del contrato, de ejercer derecho de retención sobre el inmueble hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador (Artículos 26 y 27 de la Ley 820 de 2003 en concordancia con los Artículos 1993 y 1994 del Código Civil colombiano).
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Finalmente, el abogado inmobiliario resaltó que el arrendador y el arrendatario están respaldados por la ley 820 de 2003 y que la violación de uno de sus derechos, o el incumplimiento por parte del arrendador a sus obligaciones, se puede traducir en sanciones económicas o llegar a procesos jurídicos cuando no hay conciliación entre las partes.
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Por: Omar Carranza Fotos: Freepik Fotos: Edición: Daniela León
8 respuestas
El aumento anual por IPC, no obliga carta. Las reparaciones locativas requieren aprobación escrita del arrendador.
Hola, según la 820 del 2003 que rige los arriendos en Colombia, el aumento anual por IPC se realiza en la renovación del contrato automáticamente, no en enero, y debe notificarse.
Hola en caso de acoso por el arrendador hacia el inquilino con groserías y amenazas y difundir cosas privadas del inquilino que se puede hacer ?
Hola Kevin. Puedes acercarte a una Casa de justicia y contarles tu situación. Ellos te guiarán en el proceso correspondiente dependiendo el caso. También puedes interponer una queja en el área del defensor del ciudadano de la secretaría de hábitat de la ciudad, pueblo o municipio donde te encuentres.
Hola si una inmobiliaria realiza cobros de depósitos lo cual entiendo es ilegal y después de llegara un acuerdo de finalizar el contrato dice que sin ese pago no cancelan el contrato se puede hacer algo? el inmueble se encuentra en excelentes condiciones pintado y con arreglos correspondientes y desocupado ya.
Hola Santiago,
El cobro de depósitos está prohibido en el artículo 16 de la Ley 820 del 2003 que rige el arriendo. La única garantía similar que podría solicitarse es aquella que sea para cubrir los servicios públicos del inmueble en caso de que no se haya realizado el pago de estos. Sin embargo, si el inmueble se encuentra al día en sus servicios públicos y en excelentes condiciones, no hay por qué cobrar ningún depósito o garantía. En cualquier caso, cuando de manera informal se pide un depósito siempre se asegura que se devolverá al finalizar el contrato si el inmueble se encuentra en buenas condiciones. Revisa nuevamente el contrato de arrendamiento y asegúrate que no haya ninguna información en la que se haya exigido este valor.
Buenas una pregunta si arriendo un apartamento y no se hizo ningun contrato escrito en mas de 3 años para pedir el inmueble es verdad que se debe dar un mes y sin pago? Para que desocupen? Gracias
Hola Yeison,
No, ya que sino hay un contrato de arrendamiento firmado no se pueden amparar bajo los derechos del arrendatario.
Al tratarse de un acuerdo por medio oral, se debe llegar a un acuerdo en el que las dos partes estén de acuerdo.
Lo mejor es siempre contar con un contrato de arrendamiento para que la Ley pueda amparar tantos los derechos como los deberes del arrendador y el arrendatario.
Puedes leer el capitulo VII de la Ley 820 del 2003 sobre terminación del contrato de arrendamiento, o en general toda la Ley, para obtener mayor información.
Buen día.