10 pasos para comprar vivienda

En 10 pasos te contamos cómo comprar y financiar tu vivienda propia en Colombia, a través de crédito hipotecario o leasing habitacional.

En solo 10 pasos podrás saber cómo obtener y financiar tu vivienda en Colombia de forma sencilla y ágil para que el sueño de tener “Casa propia” se convierta en una realidad.  Atrás quedaron las largas charlas para conocer cómo adquirir vivienda, actualmente conseguir y financiar tu vivienda es más claro de lo que se piensa. Existen diversas opciones en planes de financiamiento, aquí  10 pasos para que planees y hagas realidad el sueño de tener  “Casa Propia”.

1. Ten en claro que deseas: 

Es importante que determines si deseas adquirir un inmueble nuevo o usado, escogerlo y conocer el avalúo comercial.  Conocer el avalúo es vital para que sepas el precio más justo y real de la propiedad que deseas obtener.

Existen avaluadores certificados por el Registro Abierto de Avaluadores, asegúrate que el inmueble que deseas adquirir está avaluado por profesionales registrados en esta entidad. Parece simple pero saltarse este primer paso puede traer complicaciones en todo el proceso.

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2. Tipos de vivienda: 

En el momento de tener tu hogar debes saber que existen dos clases de vivienda: VIS y No VIS.

La Vivienda de Interés Social (VIS) es aquella que desarrolla la compra de inmuebles para hogares de menores ingresos que no superan los 4 Salarios Legales Mínimos Vigentes (SMMVL), es decir $3’634.104, y el valor máximo de la vivienda que se quiere comprar no debe superar los 150 SMMVL, es decir, $136’278.900. para algunos municipios del país según el decreto 1467 del 2019*, y para otros 135 SSMVL, es decir, $122.651.010.

*Conoce el decreto 1467 del 2019 para el aumento de valores a viviendas de interés social.

La vivienda NO VIS es aquella donde los interesados tienen ingresos mayores a los 4  SMMVL( $3’634.104) y el precio de la vivienda supera los 135 SMMVL ( $122.651.010 ) en algunos municipios y en otros según el decreto 1467 del 2019 por encima de los 150 SMMVL ( 136’278.900)

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3. Formas de Financiación: 

Existen diversos tipos de financiación, sin embargo, los 2 más destacados son el crédito hipotecario con varias opciones de pago y el leasing habitacional.  La financiación de tu vivienda puede hacerse a través de entidades privadas o de entidades públicas.  Es cuestión de decidir lo que mejor se ajuste a tu bolsillo y a tu capacidad de pago.

4. Financiación de Crédito Hipotecario:

Este crédito tiene dos maneras de pago. La primera, es el crédito con tasa fija y cuota fijo de principio a fin. La segunda, es el pago de tasa fija con cuotas variables en UVR.

► En cualquiera de estas modalidades se presta el 70 % del valor de la vivienda tanto para VIS como para NO VIS.

► Algunas entidades financieras prestan hasta el 80% del valor del inmueble para NO VIS.

► El valor de la cuota inicial está fijado en un 30% sobre el  valor de la vivienda.

► Los plazos del crédito pueden ser entre 5 y 20 años.

Escoger cualquiera de estas maneras de pago dependerá de la variación de tus ingresos mes a mes.  Recuerda que según la ley,  no podrás pagar cuotas mayores al 30 % de tu salario mensual.

A)      Crédito hipotecario de tasa fija y cuota fijo: Este crédito tiene una tasa y cuota fija mensual durante todo el pago del crédito. Este préstamo  puede aplicarse a los 2 tipos de vivienda.

B)      Crédito hipotecario de tasa fija con cuotas variables o fijas (UVR):  El UVR es la Unidad de Valor Real que se calcula con el índice de precios al consumidor o inflación y que no permite capitalizar los intereses.

Como el valor del dinero va cambiando cada día y cada año, el banco convierte el crédito de pesos a UVR. El valor total del crédito debe ser multiplicado por el valor del UVR que va cambiando cada día, junto a los intereses del banco que también lo hacen cada día.  No hay que olvidar que la inflación es manejada directamente por el Banco de la República.

► En el crédito con UVR pueden existir préstamos con tasas fijas pero las cuotas de pago mensuales varían de acuerdo a la inflación.

► De igual manera existe el crédito con UVR de tasas fijas y cuotas de pago mensuales fijas en unidades UVR durante la vigencia del crédito, que se suman a la variación del valor UVR y dan una cuota en pesos que cambia periódicamente. En este tipo de crédito el abono que se hace al valor total en UVR se va dando desde la primera cuota.

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5. Financiación de Leasing Habitacional: 

Es un contrato de arrendamiento con una entidad privada o pública, con un pago mensual sobre una vivienda nueva, usada o en planos.  El tiempo de este contrato es estipulado por la entidad financiera y el comprador. Al final del contrato puedes decidir si deseas obtener el inmueble por medio de la llamada “Opción de compra”. Si optas por esta opción se tienen en cuenta los pagos hechos en todo el proceso de arrendamiento.

► El dueño del inmueble mientras el tiempo de arrendamiento es la entidad privada o pública.

► Se financia el 80% del valor del inmueble y el 20 % que queda es el valor de la cuota inicial. En algunas entidades llega a financiarse hasta el 90% del valor del inmueble.

► En este sistema abonas al capital desde el primer canon de arrendamiento. El pago mensual aporta a capital e intereses.

► La opción de compra puede hacerse en cualquier momento sin necesidad de llegar al fin del contrato o puede suspender el contrato de arrendamiento eligiendo el día y el mes.

► En el contrato de alquiler pagas por usar y disfrutar el inmueble.

► Se admiten prepagos sin que se aplique ninguna sanción. Puedes realizar aportes al proveedor si la vivienda es sobre planos.

► Los plazos del contrato de arrendamiento en la mayoría de entidades son entre 5-20 años.

► Recibes beneficios tributarios en el ingreso no constitutivo de la renta y disminuye la base de retención en la fuente.

► Al igual que en el crédito hipotecario si el cliente se queda en las cuotas, se puede quitar el inmueble al cliente.

► El comprador asume los gastos de abogado, seguros, mantenimiento de la vivienda, servicios públicos, administración, predial y gastos de escrituras.

► Esta es una opción interesante para los cerca del 30 % de los colombianos que viven en arriendo y que podrían mudarse a esta nueva opción de compra de vivienda.

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6. Financiación Fondo Público (Ahorro Programado): 

El fondo público en Colombia es el Fondo Nacional del Ahorro. En esta entidad puedes hacer un ahorro programado y con 400 puntos ya puedes acceder a créditos de vivienda. Los ahorros pueden usarse para financiar el 30% de la cuota inicial en cualquier entidad privada, o para pedir el crédito de vivienda al mismo FNA. El FNA ofrece un abanico más amplio de préstamos para quienes tienen menores ingresos, madres cabezas de familia, personas en discapacidad, etc.

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7. Documentación y requisitos para los créditos: 

Luego de escoger el tipo de crédito que mejor se adecua a tu salario o ingreso mensual, debes llevar la documentación necesaria para que se haga el estudio de tu crédito.  El solicitante del préstamo debe ser una persona natural entre 18-69 años. Para el estudio de créditos te serán pedidos algunos documentos como certificados laborares, extractos bancarios, estados financieros, entre otros.

8. Aprobación del Crédito: 

Una vez revisados los documentos para el crédito, la entidad financiera escogida te comunicará la aprobación o no aprobación del crédito. Sin embargo, si tienes en claro cuáles son tus posibilidades de pago conforme a tus ingresos mensuales, qué tipo de vivienda y de crédito deseas; probablemente la aprobación del crédito será una realidad. 

Muchas entidades financieras ofrecen el servicio de Simuladores de Crédito, donde podrás calcular según tu información cuánto te prestarían, cuáles serían tus tasas de interés y cuotas de pago dependiendo el tipo de crédito que escojas.

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9. Desembolso del crédito: 

Después de la aprobación del crédito, se realizará el estudio de títulos y la promesa de compraventa. Esta promesa será firmada en la notaría entre vendedor y comprador, queda estipulada como vivienda familiar y ninguno de los cónyuges puede venderla solo. Luego las copias de la escritura se llevan a la Oficina de Instrumentos Públicos donde se expide un certificado de tradición y libertad.  Para el desembolso se llevan las copia de escrituras y el certificado de tradición y libertad junto con el acta de recibo del inmueble para las posteriores firmas. Luego la entidad financiera junto a su abogado revisa la situación jurídica de la vivienda, si no presenta problemas el abogado realiza un informe y la redacción de la escritura de la hipoteca.  Cuando estos ya están listos, la entidad comunica al comprador la fecha y notaría para hacer la firma de la escritura.

10. Disfruta tu vivienda: 

Con la firma de la escritura ya podrás disfrutar de tu vivienda y cancelar tus obligaciones financieras dependiendo el tipo de crédito que escogiste. En este paso la vivienda que deseaste es una realidad.

Por: Daniela León

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