Así puedes comprar vivienda sobre planos

En Colombia existen varias modalidades para adquirir vivienda, una de estas formas es la compra sobre planos que se ha desempeñado como la mejor alternativa del mercado inmobiliario, ya que brinda mayores beneficios en diversos aspectos determinantes en el momento de hacer una inversión asertiva y rentable.

Comprar sobre planos es adquirir una vivienda que aún no ha empezado su construcción, es decir, el inmueble se entrega en plan de construcción y en un diseño de cómo este se verá en el futuro. Es un inmueble que está todavía en proceso de ventas previo al inicio de edificación.

La compra sobre planos se ha convertido en uno de los métodos más eficientes para crecer financieramente, brindar calidad de vida a familias y generar estabilidad económica. Sin embargo, solo hasta que la constructora tiene asegurado lo que se denomina punto de equilibrio, es decir, un mínimo de inmuebles vendidos, se inicia la construcción.

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Así es el proceso 🏡

A continuación, te mostraremos el paso a paso para realizar una compra de inmueble sobre planos, para que conozcas todos los puntos y logres hacer una compra exitosa de tu vivienda nueva.

1. Busca el inmueble

Busca un inmueble que se ajuste a tu presupuesto, debes saber que para adquirir una residencia sobre planos también hay inmuebles que entran en el segmento VIS y No VIS, así como proyectos de diferentes precios y la extensión de terreno es muy variada, así que escoge la que más te convenga.

Si lo que buscas es ver proyectos sobre planos sin salir de casa, los podrás encontrar en el portal web #1 de búsquedas de inmuebles de Colombia Fincaraíz.com.co, en nuestro portal filtras por ciudad y por la residencia que quieres, ya sea casa o apartamento y también puedes escoger cuántas habitaciones quieres, las comodidades que estás buscando las encontrarás en nuestro portal, además contamos con proyectos sobre planos en todo el territorio Colombiano.

2. Conoce el apartamento modelo  

Después que encuentres el inmueble que estabas buscando vas a la sala de ventas de la constructora donde viste el proyecto y allí podrás ver el apartamento modelo, el asesor te comentará cuáles son las ventajas de este proyecto y también te darán todas las especificaciones del inmueble.

Por ejemplo, si es para entrega inmediata o si la entrega es para seis meses, porque el tiempo de la entrega del apartamento o la casa siempre varía, dependiendo si el proyecto está en construcción o si ya tienen una fecha fija para la entrega. También el asesor te hablará sobre los requisitos y que papeles debes llevar para realizar la separación y te hará llenar un formulario para tener tus datos, verificarlos y constatar que todo esté en orden.

3. Estos son los documentos que te pedirán en la constructora

Además de la copia de la cédula estos documentos que mencionaremos en seguida, son papeles de vital importancia a la hora de comprar una vivienda sobre planos, un punto clave para realizar esta gestión es que debes tener un historial crediticio de mínimo 6 meses.

1. Paz y salvo de las centrales de riesgos: Esto lo hacen para saber que eres una personas de fiar y que no tienes antecedentes negativos en banco.
2. Carta laboral: Este documento te lo piden para saber si tienes un trabajo estable con el que no tengas problemas de pagar las cuotas futuras.
3. Certificado de Ingresos: La constructora te pedirá este documento para tener en cuenta cuánto ganas y en algunos casos lograr acomodar las cuotas, si ganas cierta cantidad de dinero intentarán hacer un plan de pagos que se acomode a tu realidad financiera. (Si eres una persona que trabaja independiente debes hacer una declaración de renta).

4. Carta de compromiso

El paso a seguir después de escoger el inmueble e irlo a ver a la sala de ventas  es firmar una carta de compromiso, este es un acuerdo bilateral realizado para garantizar la compra de un bien inmueble, de este modo se le garantiza al comprador la adquisición del inmueble y se fijan reglas para que el vendedor no lo ofrezca a un tercero. 

Además, ni tú ni el vendedor pueden cambiar las condiciones de precio, fechas y entrega del inmueble sin una promesa de compraventa de por medio, cualquiera de las partes puede desistir del negocio aunque después de la carta de compromiso pueden haber algunas multas, las de mayor cuantía serán si desistes del negocio después de la promesa de compraventa.

5. Plan de pagos

Con la carta de compromiso ya firmada el asesor te indicará el plan de pagos que cada constructora maneja para que quede todo claro a la hora de ir pagando el inmueble, primero te dirán en cuanto quedaría la cuota inicial y en qué plazo la debes pagar, después te comentarán las alternativas que tienes para pagar el resto del valor total de inmueble.

Ejemplo:

Si el inmueble cuesta 83 millones de pesos este sería el plan de pagos: la cuota inicial quedaría en 33 millones de pesos y la puedes pagar a plazos según el tiempo que se entregue el inmueble (6,12, 24 o más meses), en el pago de la cuota inicial puedes recibir ayudas como subsidios a la cuota inicial, otra ayuda pueden ser las cesantías y en ciertos meses puedes pagar un valor más algo con ayuda de las dos primas que puedes recibir en el año, así puedes buscar la forma más rentable para ir pagando tu cuota inicial. En muchas constructoras se permite que el interesado realice el plan de pagos, es decir, si la cuota inicial se debe pagar en 24 meses, por ejemplo, los 33 millones, dando mayores sumas en primas y cesantías y decidir de cuánto quedaría la cuota.

Después te indicarán los modos para pagar lo que queda del porcentaje del inmueble, que serían 50 millones de pesos, una de las alternativas más usadas es el crédito hipotecario donde puedes conseguir el préstamo del dinero que te haga falta para pagar el 70% del inmueble y esta parte la pagarás cuando te entreguen la vivienda.

Después de crear el acuerdo del plan de pagos, el asesor te indicará que los plazos y el precio que acordaron se van a mantener hasta cuando la vivienda esté construida y lista para entregarse. 

6. Sobre la cuota inicial

Los proyectos inmobiliarios que se venden sobre planos ofrecen un amplio lapso para el pago de la cuota inicial, es decir, tienes más tiempo para pagar la cuota inicial de un apartamento, no es necesario contar con el 30% del valor de la cuota inicial del valor total de la vivienda; este dinero se paga sin intereses a la fiduciaria que corresponda de acuerdo al plan de pagos que hayas elegido previamente con la constructora.

En la mayoría de constructoras el pago de la cuota inicial es el 30% del valor de la vivienda, pero en algunas podría ser menos o hasta el 40% o 50%, debes conocer estas condiciones, para conocer si tu presupuesto se ajusta o no a estas condiciones. Cuando el pago se realiza con leasing habitacional, el banco va a financiar hasta el 80% o 90% en algunos casos.

Una de las ventajas de adquirir un apartamento sobre planos, es que si vas a comparar con un arrendamiento, los cánones para este año 2020 subieron en un 5,75% y comprar un apartamento bajo esta figura inmobiliaria permite la recuperación de la inversión, sea que se vaya a hacer uso de la vivienda o no. Como ya te explicamos no pagas intereses sobre las cuotas mensuales y además el precio del inmueble queda fijo al momento inicial de la compra.

7. Separación

Esto corresponde al valor que depositas para confirmar la negociación de un inmueble, de esta forma se realiza la apertura del encargo fiduciario. El valor de la separación es muy variable en todos los proyectos, pero por lo general es un valor que puedes pagar fácilmente con algún dinero que tengas ahorrado para esto y puede estar entre el 0,5% hasta el 5% del valor del apartamento. Este dinero que “separa el inmueble inicialmente” puede ser abonado a la cuota inicial, o en muchos casos las constructoras lo reservan para los gastos de escrituración en el momento de la entrega del inmuebles.

8. Documento del encargo Fiduciario

Después de realizar la separación deberás llenar un documento denominado encargo fiduciario donde se implantarán los parámetros generales de la vivienda, estos son: el precio, la forma de separación y las condiciones bajo las cuales se podrá iniciar la obra y firmar -posteriormente- la promesa de compraventa.

Para que conozcas en qué consiste el negocio en el que invertirás tu capital, es de vital importancia detallar los papeles y la información que todo comprador debe tener al adquirir una vivienda a través de la pre-venta.

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9. Contrato Encargo Fiduciario

Cuando compras un inmueble sobre planos, tú como comprador, celebras un contrato -encargo fiduciario- en el que realizas una inversión encaminada a la posterior compra de la vivienda. Esto se hace para asegurar que la compra será efectiva, hay que tener en cuenta que las constructoras cobran unas cláusulas si incumples este contrato, así las aseguradoras tienen una garantía por si incumples con el contrato.

La Fiduciaria se encarga de administrar los recursos y desembolsarlos al constructor cuando se cumplan varias condiciones. El contrato de encargo fiduciario no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se le debe entregar la cantidad de dinero pactado para iniciar el negocio.

10. Punto de equilibrio

Deberás esperar a que se venda un número determinado de viviendas con las que el constructor podrá iniciar la obra (es decir, cuando logra el punto de equilibrio) que estará establecido en el contrato de encargo fiduciario.

El constructor celebrará la promesa de compraventa con todos los compradores, cuando se logra el punto de equilibrio se inicia la obra, de este modo la entidad fiduciaria desembolsará el dinero entregado por los clientes. Así la empresa constructora ejecutará el proyecto.

Esta es una de las razones por la que comprar sobre planos es una de las formas más confiables del mercado inmobiliario, ya que si el constructor no vende las unidades de vivienda, la entidad fiduciaria devolverá el dinero que tú aportaste, de acuerdo con lo establecido en el contrato de fiducia.

11. Escrituración

La escrituración es el documento legal que establece quién es el propietario de un inmueble, sus obligaciones y derechos. Esta se elabora en una notaría y sirve para formalizar la compraventa de una vivienda. Para realizar la escrituración este es el proceso.

• Declaraciones: esto es lo que las partes quieren declarar ante el notario (la compra y venta de un inmueble).
• Transcripción: se pone por escrito lo que las partes declararon al notario.
• Lectura y aceptación: todos escuchan y aprueban el texto antes de firmarlo.
• Firmas: el notario y las partes involucradas (comprador y vendedor) firman el documento.

12. Crédito hipotecario

La utilización del crédito hipotecario para pagar una vivienda sobre planos es la forma más común y rentable de hacerlo, ya que el banco te presta la cantidad que necesitas para pagar el inmueble y en cuotas vas devolviendo el dinero que el banco te presto, es muy simple y confiable, ya que dependiendo de tus recursos puedes elegir el precio de las cuotas que vas a pagar.

13. Confirma las fechas de entrega

Ten en cuenta que entre más plazo tengan para la  más plazo tendrás para pagar la cuota inicial de tu apartamento sobre planos. Confirma con los constructores la fecha de entrega final de la obra. Los contratos deben incluir cláusulas que expliquen qué sucede si la constructora o tú no cumplen con lo firmado. Lee estas cláusulas y entérate bien de los detalles antes de cerrar el negocio.

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Como cliente debes ser exigente e informarte de tu vivienda, así que conoce estos puntos que son importantes a la hora de comprar vivienda sobre planos:

• Revisa detenidamente la escritura, recuerda no firmar ni legalizar el contrato, hasta que te entreguen las llaves, debes estar muy alerta y prevenir cualquier posible estafa.
• Exige que en los documentos que legalizan la compra, debes estar al detalle de los materiales de construcción, superficies, zonas comunes y calidades de los acabados. Exige información sobre todos aquellos aspectos que no estén incluidos en este documento. Esto evitará muchos problemas a la entrega de la vivienda.
• La promesa de compraventa debe incluir precio exacto de la vivienda y fecha de entrega de las llaves y si no la incluye debes exigirla.
• Acompáñate de un especialista, siempre es importante contar con una segunda opinión para detectar a tiempo algún problema que presenta la vivienda, puedes recurrir a un ingeniero o arquitecto.
• Pide los planos arquitectónicos tanto del inmueble, como del proyecto en general, incluyendo parqueaderos y depósito, si hacen parte de tu compra, de esta forma podrás tener una prueba si en determinado caso alguna cosa no está en su lugar.
• Comprueba que el proyecto cuente con las licencias y normas de construcción, siempre revisa que los papeles de las constructoras estén al día y revisa antiguos proyectos que hayan realizado.
• Guarda todo tipo de folletos y documentos de publicidad que entreguen del inmueble, así puedes pedir garantía, si vez que realizaron un cambio que no estaba en tus planes.
• Revisa muy bien la vivienda antes de firmar las escrituras. Verifica si el inmueble se ajusta a lo estipulado en la promesa de compraventa, y que cumpla con los requisitos legales, revisa al detalle los espacios, sé meticuloso, al final es el lugar donde vas a vivir y debe estar perfecto.

Ten en cuenta estos puntos a la hora de comprar sobre planos🤓

Ya sabes que es comprar un predio sobre planos, ahora debes saber que invertir sobre planos puede ser una decisión cuidadosa, por lo tanto, antes de hacerlo debes tener en cuenta lo siguiente:

Trayectoria de la constructora

• Debes buscar si esta está registrada con la superintendencia de sociedades o con autoridades del sector de vivienda y conocer todos los proyectos que ha realizado la constructora, esto te dará una garantía de su experiencia y de cómo te responderá, siempre debes estar seguro en donde vas a invertir tu dinero.

Punto de equilibrio

• El punto de equilibrio en un proyecto inmobiliario se da cuando este cumple con ciertos requerimientos económicos que aseguran la viabilidad del proyecto en construcción, para una fiduciaria estas exigencias se alcanzan cuando se hayan vendido entre el 60% y 70% de los apartamentos perteneciente a un proyecto o de lo que se haya pactado con dicha entidad.

Promesa de compraventas

• Este es un contrato donde se estipulan las condiciones de precio, fecha y entrega del inmueble y no pueden ser modificadas. Su función es servir de garantía, donde se establecen unas reglas determinadas para ambas partes, este contrato tiene un enorme beneficio, ya que si estípulas el precio del inmueble con el transcurso del tiempo no cambiará el valor estipulado.

Certificado de tradición y libertad del predio

Este es un documento público que se expide en la notaría; contiene el historial con todos los titulares que ha tenido el inmueble, esto para determinar las garantías y establecer si es legal. Esta solicitud la puedes realizar a través de Internet o de manera personal. Siempre verifica con las entidades encargadas para evitar fraudes.

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Conoce las ventajas de comprar vivienda sobre planos

La compra sobre planos no solo se caracteriza por sus facilidades al pagar su cuota inicial, sus ventajas van desde las comodidades del pago, hasta conseguir un ahorro económico importante.

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Pero… ¿Qué es una Fiduciaria? 🤔

Es una entidad encargada de administrar y custodiar los recursos: administrar el dinero de los inmuebles y los desembolsos, además del pago a las constructoras a medida que vayan cumpliendo con los requisitos. Esto se hace con el fin de darles un respaldo a las personas que van a comprar inmuebles a continuación, te presentamos los tipos de Fiducia que hay:

Fiducia de Inversión: En este tipo de Fiducia la encargada de invertir los recursos entregados es la Sociedad Fiduciaria, esta es una agrupación donde se encuentran profesionales en la gestión de negocios, transacciones u operaciones por cuenta de terceros y es la encargada de manejar los bienes para que todo sea lo más legal y transparente posible.

Fiducia con recursos del sistema general de seguridad social y otros relacionados: Consiste en la entrega de sumas de dinero o bienes a una sociedad fiduciaria, tú decides si transfieres o no tu propiedad, para que la Fiduciaria los administre y desarrolle la gestión encomendada por el constituyente.

Fiducia de Garantía: Tú como persona natural transfieres la propiedad de uno o más bienes a un Patrimonio Autónomo con el propósito de garantizar con ellos el cumplimiento de varias obligaciones en beneficio de uno o varios acreedores.

Fiducia de Administración: En esta Fiducia le entregas bienes a la Sociedad Fiduciaria, con o sin transferencia de la propiedad, para que los administre y desarrolle la gestión encomendada.Fiducia Inmobiliaria: En este tipo de Fiducia la finalidad es que la administración de recursos y bienes para lograr la gestión y el completo desarrollo de tu próxima vivienda nueva.

Comprar sobre planos es una buena opción ya que te brinda seguridad, opciones de pago y la garantía de que tu dinero está seguro, asesórate y haz la inversión correcta, invierte sobre planos.  

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Por: Omar Carranza Edición: Daniela León Fotos: Freepik

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