En el país hay 5.8 millones de hogares viviendo en arriendo

Pareja muy feliz

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Han sido momentos difíciles para cada una de las personas y sectores del país, y del mundo entero, todo esto generado gracias a la pandemia por el covid-19. Sin embargo, el sector de la construcción de vivienda tendrá un papel fundamental para la recuperación económica de Colombia.

Según el estudio Situación Inmobiliaria de 2021, realizado por BBVA Research, las viviendas que van a liderar esta esperada restauración son las de bajo y medio valor. El valor agregado se espera que se recupere completamente hasta después del 2023, esto se debe a que las viviendas anteriormente mencionadas, cuyo valor van desde 123 millones hasta 460 millones de pesos, aportan más al Producto Interno Bruto (PIB).

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«El sector de las construcción es muy importante para la economía colombiana, un peso invertido en el sector, se convierte en tres pesos. Este es el sector que suele darle la mano a la economía y ya probablemente lo está haciendo.»

Juana Téllez, economista jefe de BBVA

2 millones de viviendas fueron construidas en la última década

En la última década en Colombia, se presentó una construcción de dos millones de viviendas, el 9,1% de las viviendas fueron de interés Prioritario (VIP), hoy con un valor de hasta 90 salarios mínimos legales vigentes o de 82 millones de pesos.

Por otro lado, el 3,6% fue destinado a la construcción de Viviendas de Interés Social (VIS) que en las 6 principales ciudades está entre 70 SMMLV a un tope de 135 SMMLV y los demás municipios tiene un tope de 150 SMMLV, y por último el 56,3% para las Viviendas No VIS, cuyo valor va desde los 123 millones de pesos en adelante.

El 73% de las edificaciones de vivienda se hicieron en los estratos 1 a 3, siendo el último el más representativo. 

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Viviendas construidas VIP VIS No VIS
2.000.0009,1%3,6%56,3%

Un factor muy importante es que las construcciones avanzaron afuera de estás ciudades considerablemente, esto quiere decir que las personas han empezado a mudarse fuera de las grandes ciudades. En donde mayor crecimiento de construcción hubo es en el caso de los municipios aledaños a Bogotá y Medellín, donde en el caso de la primera se construyeron 117 mil viviendas VIS, 127 mil No VIS y 10 mil VIP, y en la segunda 168 mil No VIS, 33 mil VIS y 7 mil VIP.

Vivienda VIS aumenta su oferta en 13 puntos en el 2020

La brecha de precios por metros cuadrados entre la vivienda VIS y No VIS está favoreciendo a la primera desde finales de 2018 y que se profundizó en el 2020. El stock de vivienda VIS ha venido aumentando 13 puntos porcentuales desde mediados de 2020, pero la No VIS está cediendo un poco. En efecto, una vez las ventas No VIS cayeron, la vivienda de interés social surge como jalonadora de la recuperación en la construcción.

Los hogares en arriendo crecen cada año un 5%

En el país han venido creciendo mucho los hogares en arriendo. Al principio de la década pasada habían 3,9 millones de hogares en esta modalidad, en la actualidad hay 5,8 millones, esto evidencia un crecimiento cada año del 5%, mucho más que el crecimiento promedio de los hogares y mucho más que el promedio de crecimiento de la población colombiana, es decir, cada vez hay más hogares con capacidad de pago de arriendo. El mercado de arriendo en Colombia vale 36 billones al año, y hace 10 años costaba menos de 20 billones.

¿Cómo está la relación arriendo-precio?

Anteriormente estaba establecido que el precio del arriendo rondaba el 0.7% o el 0.6% del valor total de la vivienda, en la actualidad se habla de más del 0.35%.

Es evidente la caída que se ha presentado en cuanto a la relación arriendo-precio. Entre un periodo de 21 años (1999 y 2020) cayó 4% anual con respecto a vivienda nueva y 4,1% a vivienda usada, pero hay una buena noticia para los arrendadores y es que la caída prolongada entre 2003 y 2018 (cada año caía 7%) se está estabilizando, al igual que el precio de equilibrio de la vivienda.

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¿Cómo está Colombia en cuánto a la adquisición de una vivienda?

La capacidad de compra de vivienda se deterioró en general en el país. En los últimos tres años el índice de capacidad para adquirir una vivienda subió de un 35% a un 45% mientras el índice de esfuerzo se mantuvo entre el 25%. Se espera que a la medida que el país logre recuperarse económicamente, la capacidad de compra logre ir aumentando.

Mantener las tasas bajas de interés será fundamental para no profundizar la reducción de la capacidad de compra, es por eso que surgen varias preguntas a la hora de interesarse por adquirir una vivienda como por ejemplo: 

¿Cuántos años necesita un hogar promedio colombiano para comprar una vivienda? 

Un hogar promedio colombiano requiere cuatro años de ingresos completos para comprar una vivienda de precio medio en el país. Además, en la primera cuota hipotecaria está destinado el 27,1% de su ingreso. El esfuerzo se viene acercando al límite regulatorio para la vivienda No VIS (30%). Cabe destacar que solo el 20% de los colombianos ganan más de un salario mínimo. Pero no todo es gris, ya que la construcción y las viviendas VIS tendrán un papel más que importante, porque la capacidad de compra será mayor a la medida que se construyan más viviendas de este tipo.

Los créditos hipotecarios se redujeron en 2020

La tendencia del año pasado fue que la demanda de crédito hipotecario se redujo, porque la oferta se ha mantenido disponible. La buena noticia es que las tasas de interés siguen cayendo, hoy en día está alrededor del 9% para comprar vivienda, en comparación de hace dos y tres años que rondaba el 11%.

A pesar de esto, la tendencia de los últimos años fue que los hogares pidieron menos créditos hipotecarios, con factores como el aumento en la tasa de desempleo y la crisis generada por la pandemia influyendo en estas decisiones. El año pasado se dieron 9.5 billones de pesos en créditos, comparados con el 11.8 y 11.5 de billones entregados en 2019 y 2018 respectivamente. De esta la vivienda nueva fue la que más ganó representatividad.

De igual modo los créditos de vivienda el año pasado se concentraron más en las viviendas nuevas en comparación a la vivienda usada. El valor promedio de los créditos se redujo, en línea con la mayor penetración del crédito para VIS.

Tipo de vivienda Billones de pesos Miles de créditos Promedio en millones de pesos
Usada57%6680
Nueva 43%34 120
Total9,59995

Tendencias al futuro

Por último, la investigación hecha por BBVA Research arrojó unos puntos claves para saber que se viene a fututo y posiblemente cuales son esas tendencias que van marcar los siguientes años en el sector inmobiliario. En cuanto vivienda VIS, No VIS y VIP, los costos de su construcción se van a mantener, no se espera que tengan un incremento tan brusco.

Los precios de la vivienda dependerán en un alto porcentaje la recuperación de la economía del país, del sector de la construcción, ya que lograron desacumular inventarios y mantener la solidez financiera, también podrá ayudar al crecimiento del empleo y de otros sectores.

Las viviendas de interés social seguirán ganando participación y seguirán siendo un motor hacia adelante, junto las de medio valor. Al igual que los subsidios serán fundamentales para generar nuevo suelo en las ciudades.

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Por: Mateo Díaz Edición: Daniela León Fuente: BBVA Research

Nota Destacada

Opiniones

  1. Seria importante que en cuanto a créditos hipotecarios no se tuviera en cuenta la calificación de reportes negativos en ,datacredito, debido a que la vivienda es algo prioritario y si o si se cancela, esto generaría un aumento en la reactivación de compra tanto de vivienda nueva o usada con un porcentaje mínimo de cuota inicial y cuotas correspondientes a lo que los clientes usualmente están pagando de arrendamiento

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