Cómo funciona un crédito hipotecario

Crédito Hipotecario: La mejor opción para comprar vivienda

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Cuando estás seguro de dar uno de los pasos más importantes en la vida, como lo es comprar casa nueva, siempre buscas alternativas para financiar, una de las mejores opciones para cumplir el sueño de tener vivienda propia es el Crédito Hipotecario, este es un préstamo que te hace una entidad financiera, para la compra de vivienda, dependiendo de tus ingresos mensuales y capacidad de pago, el banco define cuánto dinero puede prestarte, de cuánto será la cuota mensual y qué plazo te dará para devolver el dinero.

El crédito hipotecario, según la Superintendencia Financiera de Colombia, es el tipo de crédito más utilizado por los colombianos para adquirir vivienda. La garantía hipotecaria es la principal característica de estos créditos. Al formalizar la operación (al comprar el inmueble con el crédito que otorga la entidad financiera), el inmueble adquirido se grava con una hipoteca. 

De esta forma, si se produjera el impago del crédito, la entidad financiera o acreedor podría ejecutar esta garantía hipotecaria. Dicha ejecución consiste en que la entidad financiera podría vender el inmueble sobre el que recae la hipoteca para satisfacer la deuda pendiente de pago.

El crédito hipotecario, según la Superintendencia Financiera de Colombia, es el tipo de crédito más utilizado por los colombianos

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¿Para qué puedo usar un crédito hipotecario? 🤔

El uso más común de los créditos hipotecarios es el financiamiento para casas, pero a diferencia de lo que la mayoría cree, puedes solicitar y usar un crédito hipotecario para distintas finalidades como:

  • Comprar una vivienda: Puede ser una casa o departamento, nuevo (incluso en preventa) o de uso, tú eliges. La alternativa más conocida, sirve para comprar una vivienda ya sea nueva o usada, donde se pone el inmueble como garantía y se pagan las cuotas al banco hasta el momento en que sea completamente tuya.
  •  Comprar un terreno: Lo primero que debes hacer es acercarte a alguna institución financiera y preguntar por sus créditos para construcción de vivienda. Hay que tener en cuenta que cada institución maneja diferentes ofertas y condiciones, y que estas pueden ir variando cada año.
  • Construir una vivienda: Es una alternativa para financiar la construcción de tu vivienda en terreno propio, por medio de un crédito a largo plazo con desembolsos de acuerdo con el avance de la obra.
  • Ampliar o remodelar tu vivienda actual: La cantidad otorgada puede ser hasta el 50% del avalúo total de tu casa. Con este préstamo podrás remodelar, reparar o mejorar tu vivienda, ya sea nueva o usada.

¿Cuáles son los requisitos para un crédito hipotecario? 📄

Ya conociste en que puedes utilizar un crédito hipotecario, ahora es importante que conozcas lo que necesitas para acceder a este tipo de financiamiento, cómo sabes hay distintos programas de crédito por ejemplo, para remodelar o comprar casa, comprar terreno, entre otros y cada uno tiene sus propios requisitos, pero hay ciertos aspectos generales que debes considerar:

Historial crediticio:

Mostrar un pasado con créditos y préstamos pagados con responsabilidad te convierte en un buen candidato. Se revisará tu comportamiento de pagos con tarjetas de crédito, servicios que hayas contratado y cualquier tipo de deuda que permita conocer tu perfil. Estar en el Buró de Crédito con un historial bien calificado será muy positivo. 

Cuota Inicial:

Es uno de los requisitos más importantes para un crédito hipotecario. Es la suma inicial que pagarás por comprar tu inmueble. Representa un porcentaje del valor de la propiedad y mientras más alto sea, menor será el préstamo que tendrás que solicitar.

Empleo:

La antigüedad que tienes en tu trabajo es un signo de confiabilidad y de qué tan estable te encuentras.

Edad:

Se trata de un compromiso a largo plazo. Por eso, tienes que ser mayor de edad y menor a 64 años y 11 meses para postular al crédito. Con base en esto, el banco evaluará y estimará tu capacidad financiera.

Aval:

No necesitas uno. Sin embargo, si quieres obtener una suma de crédito mayor, puedes contar con un coacreditado, una persona que de forma solidaria participa junto a ti en el préstamo.

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Así podrás adquirir un crédito hipotecario 📃

Ahora que sabes cuales son los requisitos para acceder a este crédito, sigue estos sencillos pasos para que logres adquirir un crédito hipotecario:

1. Acércate al banco de tu preferencia:

Cuando estés en la oficina del banco pregunta por el Crédito Hipotecario que quieras adquirir, ya sea para comprar vivienda, remodelarla, comprar un terreno o construir vivienda y pregunta por todos sus beneficios.

2. Inicia el proceso para acceder al Crédito Hipotecario:

Debes diligenciar el formulario Solicitud de Productos Financieros y reunir los documentos requeridos para presentarlo y entréguelos en la oficina del Banco al asesor que te está atendiendo.

3. Este es el valor del Crédito Hipotecario que el Banco te puede prestar:

Se estudiará tu capacidad de pago y te otorgarán un Certificado de Crédito Hipotecario (no constituye contrato de apertura de crédito) con el cual puedes seleccionar la vivienda, el terreno que desees comprar. Si ya tienes vista la vivienda, se estudia el crédito hipotecario directamente.

Recuerda que se financia hasta el 80% del valor de la vivienda si es de interés social VIS y hasta el 70% si es mayor a VIS. Este porcentaje se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el valor del avalúo practicado en los últimos 6 meses.

Estos son los documentos que debes tener para obtener una carta de un Crédito Hipotecario:

  • La solicitud del crédito hipotecario diligenciada, firmada y con huella. 
  •  Fotocopia del documento de identificación 
  • Copia del certificado de ingresos y retenciones y/o declaración de renta del último año.
  • Certificación laboral expedida con fecha no mayor a 30 días. Debe especificar sueldo, fecha de ingreso, cargo y tipo de contrato.
  • Desprendible del pago de nómina del último mes. 
  • Si eres trabajador independiente debes presentar el extracto de los últimos tres meses, documentos que soporten tu trabajo y el documento tributario. 
  • Si eres pensionado debes presentar la certificación de la entidad pensional a la que estás afiliado y los desprendibles de pago de los últimos 3 meses.

4. Así puedes utilizar el Certificado de Crédito Hipotecario:

Una vez escogida la vivienda, puedes acercarte a las oficinas o contactar al asesor que te está atendiendo para continuar el trámite del pago y el avalúo comercial. Entrega los documentos que le indique el asesor y siga sus instrucciones.

Documentos requeridos para el trámite del crédito hipotecario (aplica para asalariados, pensionados e independientes): 

  • Carta de aprobación del crédito entregada por el Banco.
  • Anexo de Crédito de Vivienda (formulario entregado y diligenciado por el Banco).
  • Carta de aprobación del crédito entregada por el Banco.
  • Certificado de tradición y libertad del inmueble con vigencia máxima de 30 días para vivienda usada o 90 días para vivienda nueva.
  • Recibo de pago del avalúo no mayor a 6 meses, practicado por un perito autorizado por el Banco Caja Social.
  • Promesa de compraventa del inmueble o carta de intención de venta.
  • Boletín de Nomenclatura.
  • Póliza de incendio y terremoto.

5. Estos son los gastos que debes incurrir para tomar el Crédito Hipotecario:

Dirígete con todos los documentos a la Unidad de Servicios Hipotecarios que te indique el Banco y cancela el valor del estudio de títulos y el estudio de crédito; luego firma el pagaré. Allí te asignarán al abogado que se encargará del estudio de títulos.

6. Esto es lo que debes hacer para constituir la garantía del Crédito Hipotecario:

El abogado asignado por el Banco realiza el estudio de títulos para determinar que el inmueble no tenga impedimentos legales para ser aceptado como garantía de crédito hipotecario. En algunos casos, si la vivienda es usada, el abogado hace todos los trámites de constitución de la garantía sin ningún costo.

7. Esto es lo que debes hacer para continuar el trámite del Crédito Hipotecario:

El abogado te informará la fecha y hora establecidas para la firma de la escritura pública, y dónde debes cancelar los costos correspondientes a derechos notariales y de registro de la escritura. Después de las firmas de la escritura de compraventa e hipoteca, incluidas las del representante legal del Banco, ésta ingresa a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

8. Desembolso del Crédito Hipotecario:

Una vez la escritura sale de Notariado y Registro, queda constituida la garantía a favor del Banco y todo está listo para hacer efectivo el desembolso de tu Crédito Hipotecario.

Conoce las ventajas de optar por el Crédito Hipotecario:

¿Sabes qué es un Sistemas de amortización? 💸

Un sistema de amortización es la forma que se establece en un contrato de crédito mediante la cual el deudor realizará el pago del capital prestado por el banco más los intereses que debe pagar por dicho préstamo, determinando el valor de las cuotas según el plazo acordado de pago. Si eliges un crédito hipotecario en UVR, tendrás que escoger entre los siguientes tres sistemas de amortización:

Cuota constante en UVR (Cuota baja):

En esta modalidad, pagarás siempre la misma cuota en Unidades de Valor Real. Sin embargo, a medida que la inflación aumente, el valor a pagar en pesos aumentará también. Esto porque para calcular cuánto tienes que pagar, habrá que multiplicar el valor de la UVR por el número de unidades de tu cuota.

Es probable, que el saldo de tu crédito en pesos aumente durante los primeros años de este, porque harás abonos más pequeños a capital que con otros sistemas.

Cuota constante a capital en UVR (Cuota media)

En esta modalidad, la cuota en UVR irá disminuyendo. Esto significa, que empezarás pagando cuotas altas en pesos, y poco a poco irán bajando. Como haces mayores abonos a capital, verás que el saldo de tu crédito debe empezar a bajar a un mayor ritmo que con el primer sistema de amortización.

Cuota cíclica

En esta modalidad, pagarás siempre la misma cuota en Unidades de Valor Real. En el fondo, funciona de la misma forma que en el primer sistema. En el sistema de cuota cíclica, tus cuotas cambian anualmente, también de acuerdo con el comportamiento de la inflación.

Mientras tanto, el valor de las cuotas puede ir disminuyendo durante el año. Al empezar un nuevo año, vuelven a aumentar por la actualización a la inflación.

Crédito hipotecario en UVR 🤝

La Unidad de Valor Real (UVR) es una unidad de cuenta que se actualiza constantemente de acuerdo con el porcentaje de inflación que experimente la economía del país. La UVR refleja el poder adquisitivo con base en la valoración de índices de precio al consumidor (IPC). Esta UVR permite que un crédito hipotecario sea exprese en una unidad que aumenta o disminuye al mismo tiempo que la inflación aumenta o disminuye.

Cómo funciona la UVR en un crédito hipotecario

La UVR le permite al banco asegurar que el dinero que nos presta no pierde valor por la inflación

La UVR le permite al banco asegurar que el dinero que nos presta no pierde valor por la inflación. Es decir, que si nos da $100.000.000, al finalizar de pagar el crédito la entidad pueda volver prestar este dinero manteniendo su capacidad adquisitiva. En este sentido, un crédito en UVR nos cobrará el valor de la inflación más una tasa de interés que establece el banco según nuestro perfil.

Crédito fijo en pesos

Cuando pides un crédito hipotecario en pesos, significa que el valor de tu crédito no cambiará mientras lo pagas. Es decir, que si te prestaron $300.000.000 de pesos, tendrás que pagar $300.000.000 más los intereses que ese monto genere a lo largo de tu crédito. En Colombia, este sistema maneja dos opciones principales de amortización:

Abono constante a capital

Si eliges este método de amortización, el valor de la cuota en pesos disminuye a partir de la segunda cuota, siendo la primera la más alta. Esto implica, que debes presentar una mayor capacidad de pago ante el banco y poder pactar cuotas iniciales más altas que las finales. 

Cuota fija

Si eliges este método de amortización, el valor de la cuota en pesos se mantiene fijo hasta pagar la totalidad del crédito, lo único que podría variar es el precio de los seguros.

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Características de la UVR

  • Monto mínimo para afiliados por Ahorro voluntario, otras finalidades – 10 SMMLV ($ 8.281.160)
  • Monto mínimo para afiliados por Cesantías, finalidad: “mejora” – 7 SMMLV ($ 5.796.812)
  • Monto mínimo para afiliados por Cesantías, otras finalidades – 25 SMMLV ($ 20.702.900)
  • Monto máximo para afiliados por Ahorro voluntario, “madres comunitarias e independientes” – 500 SMMLV ($ 414.058.000)
  • Monto máximo para afiliados por Ahorro voluntario, “independiente bancarizado, dependientes o subordinados” – 1500 SMMLV ($ 1.242.174.000)
  • Monto máximo para afiliados por Cesantías – 1500 SMMLV ($ 1.242.174.000)
  • Plazo hasta 30 años.
  • Cuenta con un sistema de amortización a la cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por años: Cuotas decrecientes durante el mismo año, con incremento anual según el valor de la UVR.
  • Sistema de amortización cuota constante en UVR: cuotas en unidades UVR fijas durante toda la vigencia del crédito. El valor de las cuotas tiene un incremento según el valor de la UVR.
  • Sistema de amortización constante a capital en UVR: cuotas en unidades UVR que disminuyen mensualmente.
  • Monto mínimo para afiliados por Ahorro voluntario, finalidad: “mejora” – 7 SMMLV ($ 5.796.812

Tasa de interés 🧐

Tasa de interés

Cuando adquirimos un crédito hipotecario, debemos pagar una tasa de interés. Esta tasa es la ganancia de la entidad o persona que realiza el préstamo. En la actualidad existen distintos tipos de tasa de interés, de acuerdo con el tipo de producto que solicitemos o con las necesidades del mercado.

Esta tasa sirve como indicador, expresado a manera de porcentaje, y es utilizada para estimar cuánto costará un crédito, al igual que la rentabilidad ofrecida por un ahorro o inversión. El valor de la tasa corresponde a un porcentaje. Cuanto más tiempo se demore en pagarse una deuda, más altos serán sus intereses.

Es decir, los tipos de tasa de interés dan cuenta del precio del dinero, o sea del monto adicional que se paga por alguna suma de dinero que se solicita en un determinado momento, pero no hay una sola tasa de interés, hay varios tipos de tasas a continuación, te las presentamos:

Tasa de interés nominal:

La tasa de interés nominal (TIN) es el coste de oportunidad por no disponer del dinero. Bien sea para el cliente por su depósito bancario (rentabilidad); o para el banco por un préstamo (interés). Este coste de oportunidad se estipula en base a un porcentaje que, en función del plazo y del capital, reportará un beneficio sobre la cantidad inicial con capitalización simple. No incluye los gastos financieros ni las comisiones.

Tasa de interés efectiva:

La tasa de interés efectiva se paga o se recibe por un préstamo o un ahorro cuando no se retiran los intereses, se asimila a un interés compuesto. Esta tasa es una medida que permite comparar las tasas de interés nominales anuales bajo diferentes modalidades de pago, ya que generalmente se parte de una tasa efectiva para establecer la tasa nominal que se pagará o recibirá por un préstamo o un ahorro.

Tasa de interés variable

Esta tasa de interés no permanece constante durante todo el plazo de pago establecido. Al momento de concretarse el préstamo, la institución financiera y tú acuerdan en que tiempo se modifica la tasa. En un período entre revisiones el importe de tus cuotas resulta constante, según la tasa vigente al inicio de este. Luego de culminado el mismo, entra en vigor una nueva tasa de interés, y se repite el ciclo.

Tasa de interés fija:

Como su nombre lo indica es de carácter fijo, es decir, que se mantiene mientras dure la inversión o el préstamo. Por ejemplo, cuando usted hace una compra con tarjeta crédito a 36 cuotas, le mantienen la tasa de interés durante ese tiempo. Es decir que, si usted compró en el mes abril donde la tasa era de 2%, le cobrarán este mismo porcentaje cada mes hasta terminar de pagar el número de cuotas pactadas.

Ejemplos

A continuación os mostramos unos ejemplos de cómo calcular la tasa de interés

Ejemplo: 

1) Convertir 1,90% mes vencido a efectivo anual. Para esto usamos la fórmula antes mencionada:

Es importante recordar que se debe convertir la tasa inicial a un número natural dividiéndola entre 100 (1,90% / 100 = 0,019). De igual manera, se debe convertir en porcentaje el número resultante, para poder expresarlo como tasa (0,019*100 = 19%).

2) Convertir 3% efectivo anual a mes vencido. Usando la fórmula mencionada anteriormente: 

Es importante recordar que se debe convertir la tasa inicial a un número natural dividiéndolo en 100 (3% / 100 = 0,03). De igual manera, se debe convertir en porcentaje el número resultante, para poder expresarlo como tasa (0,00246*100 = 0,2%).

Hemos calculado una tasa periódica que se puede convertir en una tasa nominal si se multiplica por el número de periodos en los que se puede pagar en un año. Para este caso, al ser una tasa mensual, es posible pagar 12 veces al año, por lo que luego de multiplicar por 12 obtenemos la tasa nominal anual:

  • Tasa Nominal Anual = Interés periódico vencido * cantidad de periodos en el año
  • Tasa Nominal Anual = 0,00246 * 12
  • Tasa Nominal Anual = 0,029 mes vencido
  • Tasa Nominal Anual = 2,9% mes vencido
Tasa de interés fija:

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Las tasas de interés en los bancos 🏦

Según el Banco de la República en toda Colombia la tasa de interés está en 1,75 por ciento, esto gracias al repunte de la inflación y la recuperación de la actividad económica y el empleo, pero en los bancos estás tasas de interés cambian a continuación, te mostramos las tasas de interés en los bancos de Colombia.

Calcula la Tasa de Interés 😎

Te mostraremos cómo se calcula la tasa de interés, de esta forma si quieres tener más seguridades en los costos, tú mismo podrás sacar tus cuentas:

Interés simple:

Se calcula el interés durante los períodos de tiempo sobre el capital inicial, sin tener en cuenta los intereses que hayan sido generados durante dichos períodos. Los intereses generados mes tras mes sobre el capital inicial se conocen como capitalización y esta no se tiene en cuenta o no se incluye en los cálculos del siguiente mes, permaneciendo el capital inicial fijo. 

Interés compuesto:

Al contrario del interés simple, en el interés compuesto, los intereses producto de la capitalización si se suman al capital inicial y con este resultado se hace el nuevo cálculo de intereses para el mes siguiente. De esta forma obtendremos intereses de los intereses, esta es la capitalización del dinero en el tiempo.  

La cantidad de tiempo al final del cual capitalizamos el interés se llama período de capitalización y la frecuencia de capitalización es el número de veces al año en que el interés pasa a convertirse en capital inicial por acumulación. 

Calcula la Tasa de Interés

Crédito hipotecario VIS

Ahora puedes utilizar el crédito hipotecario para financiar vivienda de interés social, eligiendo el plazo y sistema de cuotas que mejor se acomode a tu presupuesto. Se pueden realizar abonos extraordinarios en cualquier momento. No te cobran por el estudio del crédito. Además, puedes disminuir la base gravable del Impuesto de Renta de la siguiente forma: Deduciendo los intereses pagados durante el año, dentro de los límites legales. Algunos bancos te prestan hasta el 60% para vivienda cuyo valor comercial  cuyo valor máximo es de ciento cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (150 SMLMV).

Crédito Hipotecario No VIS

El crédito hipotecario No VIS financia el 90 % de una vivienda superior a 135 o 150 SMLMV, pero que no supera el tope de los 500 salarios mínimoses decir, de $118 millones a $438 millones en las 6 ciudades más grandes del país y para los otros municipios se considera No VIS cuando el valor supera los 135 salarios mínimo, es decir $118,5 millones en 2020, lo que quiere decir que se puede comprar un inmueble con una cuota inicial del 10 %. El Fondo Nacional de Garantías –FNG–, por medio de $650.000 millones, respaldará estos préstamos de mayor endeudamiento.

Si tu sueño es comprar un inmueble propio, el crédito hipotecario es la mejor opción, gracias a sus garantías y facilidades a la hora de financiar vivienda, si no tienes dinero suficiente no importa, este crédito te ayuda y además tienes las facilidades de pagarlo en cuotas que puedes acomodar para que puedas pagar sin tener que endeudarte.

Por: Omar Carranza

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