¿Es posible subarrendar una propiedad?

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En el contrato de arrendamiento se estipula que está prohibido subarrendar una propiedad, pero esto puede cambiar si el dueño acepta que se pueda realizar y si queda estipulado en el contrato, esta es la única manera de acceder a esta opción. 

El subarriendo de una propiedad se refiere a la cesión del uso del inmueble en la cual habita el inquilino a otra nueva persona.

Si estás pensando en subarrendar o ya lo has hecho te explicamos todos los detalles que deben tener en cuenta para que hagas este proceso de la mejor manera y evitar inconvenientes legales.

¿Un arrendatario puede subarrendar el inmueble sin autorización del arrendador? 

En el caso de un inmueble, este proceso está regulado por el Código Civil Colombiano en el artículo 2004 y en el artículo 17 de la Ley 820 de 2003 en el que se determina la prohibición del subarriendo en el caso que el arrendador no lo autorice, si lo hace, debe quedar expresamente estipulado en el contrato de arrendamiento.

En circunstancias donde no se presente en el contrato que el subarriendo no se pueda realizar, tampoco se podrá realizar este procedimiento. 

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.

ARTÍCULO 17 SUBARRIENDO Y CESIÓN

Ricardo Ordoñez Muñoz, abogado especialista en derecho urbano comenta que «Lo primero que debe tener en cuenta es que el subarriendo esta prohibido en Colombia conforme el artículo 2004 del Código Civil. No obstante, el mismo canon normativo permite otorgar esta facultad de subarrendar al arrendatario siempre que se estipule expresamente en el contrato de arrendamiento tal derecho.»

¿Qué debe hacer el arrendador si no se cumple el contrato? 

En caso de que el arrendatario subarrendar la propiedad sin permiso del arrendador, este debe notificar inmediatamente al inquilino que ha dado por terminado el contrato de manera unilateral por incumplimiento de este, además se le deberá entregar el inmueble de inmediato.

Si no se hace voluntariamente, el arrendador debe acudir ante el juez de la República, para que mediante una sentencia se dé por terminado el contrato. 

Acorde a lo que dice Ricardo, abogado de BCOM abogado SAS «En el subarriendo el arrendatario se convierte en arrendador, y el subarrendatario cumplirá con todas sus obligaciones con el arrendatario que provengan del contrato de arrendamiento primigenio con el arrendador del inmueble.«

«En ese sentido, si se incumple el contrato dará derecho a la parte cumplida de terminar el contrato de subarriendo, dando lugar a ejercer las acciones legales pertinentes para el cobro de multas, clausulas penales según las condiciones estipuladas en el negocio jurídico.»

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En el caso de los locales comerciales 

Si se trata del arrendamiento de un local comercial, para lo cual el artículo 523 del Código de Comercio permite el subarriendo hasta del 50% del espacio físico, siempre y cuando la actividad a desarrollar sea la misma a la inicialmente aceptada e informada al arrendador.

“El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato”.

Artículo 523 del Código de Comercio

Peligros para el arrendador 

El propietario empieza alquilando la vivienda a una o varias personas que ha conocido y que piensa que van a asumir sus obligaciones, si el inquilino decide subarrendar la propiedad, puede acabar sin saber quién habita en esta. Por eso, se comprende la necesidad del consentimiento previo y por escrito del arrendador para que se acepte un contrato de subarriendo.

Limitaciones

En caso que el arrendador autorice el subarriendo, la destinación que el subarrendatario de al inmueble no puede ser distinta a la que figure en el contrato de arrendamiento. El arrendador arrienda su inmueble para una destinación específica, por ejemplo para vivienda, y si se permite que el arrendatario lo subarriende para otro fin afecta gravemente los intereses del arrendador, por lo que la ley obliga que el subarriendo tenga el mismo uso que el arriendo.

Es el dueño del inmueble quien puede decidir el uso que se le da, y eso queda claro en el contrato de arrendamiento, y esa destinación o uso se debe respetar en los subarriendos.

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.

ARTÍCULO 2004. FACULTADES SOBRE CESIÓN Y SUBARRIENDO.

Responsabilidad del inquilino 

El inquilino principal a menudo se enfrenta a ser responsable por las acciones del subarrendatario. Por tanto, si un subarrendatario causa daños a la propiedad, el inquilino principal es el responsable.

Si el subarrendatario no paga el alquiler durante dos meses, el arrendatario será responsable ante el propietario por el monto de dicho alquiler.

Hay que asegurarse de evaluar adecuadamente el posible subarrendatario, verificando sus ingresos, su crédito y contactando a sus anteriores arrendadores.

Para finalizar el abogado Ricardo da algunas recomendaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario:

«Para el arrendador, que en el evento de otorgar esta posibilidad de subarrendar, quien responderá por las obligaciones del contrato de arrendamiento primigenio será el subarrendador y no el arrendatario.«

«Para el arrendatario, que en el evento de incumplimiento del subarrendatario, será el primero el llamado a cumplir con las obligaciones del contrato de arrendamiento frente al arrendador.«

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Mateo Díaz Rodríguez
Mateo Díaz Rodríguez

Estudiante de Comunicación Social y Periodismo de la Universidad de La Sabana
Practicante de Marketing Digital de Fincaraiz.com.co

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