El contrato de compraventa de bien inmueble es un contrato consensual, en el cual el vendedor acuerda con el comprador la entrega de la posesión, y cuya obligación para el comprador consiste en pagar por un costo determinado.
Además, se agregan en el contrato de compraventa las pólizas de garantía, sobre las cuales se asegura el cumplimiento de la promesa de compraventa y se estipulan las reglas, cobertura y casos en los cuales se tendría que hacer efectiva.
Características de este contrato
Este contrato de compraventa tiene, como características básicas, las siguientes:
- Es bilateral o recíproco: Alberga derechos y obligaciones para el comprador y el vendedor.
- Es oneroso: Representa cargas y prestaciones económicas para ambas partes.
- Es formal: Siempre debe constar por escrito.
- Es de dominio: Sirve para la transferencia de la propiedad.
¿Qué elementos deben aparecer en el contrato?
Los elementos obligatorios para que este contrato sea válido son:
- Que el precio sea justo y así establecer cómo se pagará
- Que haya un consentimiento entre las dos partes involucradas
- Que se establezcan las obligaciones a cumplir
- Que el cumplimiento del contrato no quede sujeto a las decisiones de una de las partes
Momento previo a firmar
Es importante que antes de firmar el contrato de compraventa de bien inmueble, se firme un contrato de promesa de compra y venta en el que se establezcan las condiciones en las que se desarrollará la compraventa del inmueble, que se rige por el código civil.
La promesa de compra y venta ofrece garantías al tener las obligaciones que las partes deben asumir al momento de firmarlo y si llegan a ser incumplidas pueden traer consecuencias como: el pago de arras, clausulas penal como de incumplimiento.
Leonardo Carmona, abogado experto en derecho inmobiliario aconseja a las personas que están haciendo el proceso de adquirir una vivienda por compraventa asesorarse de un abogado para que este revise cada documento
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¿Cómo se formaliza un contrato de compraventa?
Se debe hacer por escrito y deben tocarse puntos fundamentales como:
1. Lugar y fecha del momento a firmar
2. Número de identificación de las dos partes en cuestión
3. Descripción del objeto que se va a ceder
4. Costo total y especificar cómo será el pago
5. Valor del desembolso inicial
Según el artículo 1.258 del código civil:
“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.
Obligaciones del vendedor y comprador
Como es común en un contrato, se estipulan esas condiciones que se deben cumplir por parte del vendedor y comprador, para que todo se de en buena manera
Obligaciones del vendedor
- Entregar el poder y la posesión del inmueble vendido al comprador
- Garantizar al comprador la posesión legal
- Responder por los defectos que se presenten y dificulten el proceso
Obligaciones del comprador
Cumplir con la entrega completa del pago en la fecha y lugar establecida en el contrato
El código civil permite al vendedor romper o suspender la negociación en dos casos:
Si el comprador no cumple con el pago o si no se ha establecido el plazo para el pago y si después de la entrega se descubre que el comprador no puede cumplir con el monto establecido.
Gastos de la escritura de compraventa
La compraventa de bienes inmuebles genera algunos gastos como:
- Gastos notariales: Son pagados por el comprador y vendedor en partes iguales
- Gastos de registro: Los paga el comprador cuando este en el proceso de registrar la escritura de compraventa
- Impuesto de registro: El responsable de pagarlo es el comprador , es un pago previo al registro de la escritura
- Retención de la fuente: Es una obligación tributaria en cabeza del vendedor, que se recauda por el notario
Cuidado con las penalizaciones
Por lo general en las ultimas partes del contrato aparecerá un espacio dedicado a las posibles faltas o penalizaciones. En este espacio se va a detallar la forma en la que se puede penalizar a cada una de las dos partes en caso de incumplir alguna clausula o puntos establecidos en el contrato.
Los incumplimientos más comunes pueden ser que el vendedor no haga la entrega del inmueble el día de la fecha establecida en el contrato o que el comprado no cumpla con los pagos los días que se acordaron.
¿Cómo se termina el contrato?
Según el abogado Jorge León, especialista en derecho civil y director de la Fundación Colombiana de Derecho, el contrato se puede dar por finalizado debido a varias razones, la primera se debe a la resciliación del contrato, por mutuo acuerdo de las partes ya que “las cosas deshacen como se hacen” otra figura es la resolución, cuando se pone a orden del juez el contrato debido al incumplimiento de alguna de las dos partes y por ultimo, la anulación del contrato, en el caso que este no cumpla con ninguno de los requisitos.
Recomendaciones
El abogado Jorge León da algunas sugerencias para tener en cuenta a la hora de realizar el proceso de este contrato como lo son:
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