10 tips para comprar un lote de forma exitosa

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Es un gran paso invertir en vivienda, casi siempre es un proceso que lleva tiempo y por eso buscamos la mejor opción, para muchos es comprar un lote, ya sea para construir una vivienda o para que haga parte de nuestro patrimonio.

Es por esto que hoy te traemos 10 valiosos tips dados por el abogado Rafael Felipe Gómez Uribe, experto en derecho inmobiliario y urbanístico, con los que no te quedarán dudas a la hora de invertir un lote y además conseguirás comprarlo de forma exitosa.

1. El primer paso es hallar el lugar perfecto 🧐

Piensa en lo que quieres, es el lugar donde posiblemente vas a vivir, así que si planeas empezar una familia, tendrás que elegir zonas urbanas con buen acceso a vías, centros educativos, hospitales y áreas recreativas. Localiza un terreno en un sector que se adapte a tus necesidades, gustos y estilo de vida, el mejor sitio esta en Fincaraíz.com.co, somos el portal web #1 en Colombia de búsquedas de inmuebles tu lote ocasa lote lo encontrarás con nosotros. 

Lo ideal es optar por terrenos que linden con zonas verdes, eso mejora el paisajismo e incide de forma positiva en su valor, eso si, que no esté cerca de áreas ruidosas, que se respire tranquilidad a los alrededor de tu futuro lote.

Rafael Gómez aconseja siempre tener en cuenta el tipo de proyecto que planeas construir en el lugar o el propósito de la inversión. Si lo que quieres es tener una casa para vacacionar debes considerar un lugar callado, tranquilo, alejado del caos de la ciudad y con sitios de esparcimiento cercanos será la mejor opción.

Tener muchas opiniones y varios puntos de vista de especialistas en la materia es algo sumamente positivo y recomendado, así que puedes buscar un profesional de bienes raíces que esté bien informado en la compra de terrenos o lotes, ellos te ayudarán a encontrar el mejor lugar para ti. 

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2. Desenglobe 🏡

Es el procedimiento mediante el cual se modifican las características de un predio por segregación de otros  predios, con o sin cambio de propietario o poseedor. (División de un inmueble en dos o más predios).

Antes de realizar un desenglobe debes aprender a verificar cuando hay un loteo y cuando lo que se va a vender es un porcentaje de un predio de mayor extensión, de esta forma lograrás evitar que te engañen bajo la promesa de que va a existir un loteo, pero al final solo te van a vender una porción de un predio. 

Rafael Gómez explica que un desenglobe se realiza mediante el respectivo trámite urbanístico, para esto se debe hacer la consecución de la licencia correspondiente, también la previa verificación del lote y sus áreas para que  cumplan con las disposiciones propias de la unidad agrícola y con los lineamientos del plan de ordenamiento territorial, especialmente con las cargas urbanísticas y las cargas que tienen que ver con el medio ambiente.

Estos son los documentos que debes presentar:

  • Fotocopia de la escritura pública, debidamente registrada, que contenga el reglamento de propiedad horizontal, así como sus reformas si las hay.
  • Archivo que contenga la relación de unidades prediales a desenglobar con su correspondiente coeficiente y folio de matrícula inmobiliaria asignado por la oficina de registro respectiva o plano aprobado con la licencia por parte de la curaduría.
  • Original del plano de localización, (En medio magnético, en formato dwg) ligado a las coordenadas cartesianas locales, Datum Magna Sirgas, el cual debe contener la planta de cubiertas con el número de pisos, aislamientos y alinderamiento del lote. El archivo debe tener solo dos niveles, uno con el lote y el otro con los polígonos de construcción en una sola línea.

3. Solicita un certificado de libertad y tradición 📃

Este documento debe indicar la matrícula inmobiliaria individual, los linderos del lote y una complementación donde se especifica la tradición. El lote debe estar libre para la venta y pertenecer a la empresa que lo oferta, cuando tengas el certificado verifica ante una entidad competente que todo esté en orden.

Asegúrate de que la propiedad cuente con los papeles de propiedad al día y que no tenga ningún tipo de impuesto o hipoteca. Adicionalmente, debes revisar que toda la información de linderos, ubicación y medidas esté detallada y sea correcta.

Esta es la información contiene un Certificado de Tradición y Libertad:

👉 Nombre del actual dueño de la propiedad y de los anteriores.👉 Especificación de la construcción.  
👉 Información sobre embargos, hipotecas, gravámenes de valorización u otras limitaciones de dominio.👉 Descripción de la propiedad, si se encuentra sometida a régimen de propiedad horizontal o desenglobe.

4. Solicita la resolución de urbanismo 

Después de haber ubicado el lote Rafael Gómez nos explicó que debemos pedirle al vendedor la resolución de urbanismo. Este documento nos dice si el terreno es apto para la construcción. Posteriormente debemos solicitar la licencia para la construcción de obras.

La licencia para la construcción es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial.

3. Solicita la resolución de urbanismo

Problemas de agua subterránea, ubicación de los árboles, accesibilidad al sitio de construcción: estos son algunos de los factores que afectarán el costo final de construcción en tu lote. Un constructor con experiencia local es el recurso con más conocimientos para aportar información sobre la capacidad de construcción de tu lote.

Si el lote que te gusta se encuentra en una llanura aluvial, o en cualquier área que se haya inundado antes, un consejo valioso es pedir recomendaciones sobre aseguradoras que conozcan el área y puedan proporcionar estimaciones de los costos de seguro de tu hogar en el futuro antes de te comprometas con el inmueble.

5. De esta forma podras hacer un traspaso seguro de predios 🏤

De esta forma podras hacer un traspaso seguro de predios

Los negocios de inmuebles siempre implican en mayor o en menor medida un riesgo, pero lo importante a la hora de hacer una compraventa es hacer una verificación de toda la historia del inmueble, es decir, conocer sus licenciamientos, conocer los certificados del predio de mayor extensión con base en el cual surgió el lote, contar con la debida asesoría de la elaboración del contrato de compraventa.

Otra recomendación que hizo Rafael Gómez es utilizar las herramientas que nos permiten conocer más de los predios por ejemplo, en las oficinas de instrumentos públicos elaboran un certificado que es el certificado especial de pertenencia en el cual se hace un pequeño estudio de títulos y a través de las plataformas de data crédito puedes verificar si el vendedor tiene algún tipo de proceso por algún negocio ilegal.

El costo dependerá del valor que en ese momento tenga la propiedad, además un Notario deberá elaborar una cotización de acuerdo al valor actualizado de la casa o terreno y los aranceles establecidos en el DECRETO 960 DE 1970.

6.  Comprueba los alrededores 🤔

Rafael Gómez nos explocó que un factor que influye de manera determinante en el valor de un lote son las posibilidades de acceso. Si debemos conducir una larga distancia, por una vía angosta hecha de tierra, entre la calzada pavimentada y el lote ya tenemos un inconveniente.

También nos explicó el experto inmobiliario que siempre recomienda hacer un estudio geográfico de la zona con las entidades gubernamentales y los vecinos para saber si existen riesgos de inundaciones, derrumbes o cualquier otro fenómeno natural del que debas estar enterado. Otro tipo de condiciones geográficas también importantes son:

  • Que no esté cerca de un botadero de basura, o de tuberías de envergadura como los gasoductos.
  • Evitar la presencia de fábricas cerca. En ocasiones las fábricas generan situaciones molestas como el tránsito de tractomulas o algún tipo de contaminación.
  • Que no se encuentre en las tierra inundables de un río.

Mucha de esta información puede consultarse en las oficinas de planeación urbana municipal, recuerda que si el lote tiene muchas afectaciones será muy difícil darle el uso que se tiene en mente, e incluso venderlo.

Te recomendamos tomarte el tiempo para comprender realmente cómo es la comunidad, esto puede ayudarte a determinar si es el lugar adecuado para tu nuevo hogar.

Una buena idea y que además te recomendamos es pasar tiempo en las comunidades en las que te gustaría construir para tener una verdadera idea del vecindario. Un valioso tip es que conduzcas según tus necesidades diarias para familiarizarte con los tiempos de conducción de la zona, además es bueno preguntarle a los residentes cómo se sienten acerca de su comunidad y si pasan tiempo con sus vecinos.

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7. Consulta el uso del suelo 🙍‍♂️

Es importante que antes de comprar averigües el uso que le puedes dar al suelo siempre teniendo en cuenta lo que quieres hacer con el lote, ya sea vivir en él o tener una casa para vacacionar.

Debemos conocer con exactitud el área permitida para empezar a construir. Los urbanismos tienen códigos estéticos que algunas veces limitan las áreas de construcción real.  El área mínima ideal es de 120 metros cuadrados.

Este aspecto depende en gran medida del sector en el que esté ubicado el lote. Si está en una zona residencial o dentro de una urbanización, seguramente su uso estará restringido para vivienda. Por ello, si lo que planeas construir es otro tipo de edificación debes averiguar previamente los usos que se le pueden dar al suelo en ese predio.

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8. Así podrás saber si en el lote recae algún tipo de gravamen 📋

Así podrás saber si en el lote recae algún tipo de gravamen

Cuando vamos a adquirir un lote de terreno tienes que verificar que todo esté en orden para esto debemos solicitar un certificado de libertad y tradición. Este documento debe indicar la matrícula inmobiliaria individual, los linderos del lote y una complementación donde se especifica la tradición. El lote debe estar libre para la venta y pertenecer a la empresa que lo oferta.   

Ahora bien, la forma para saber si el lote está libre de todo gravamen es efectuando en debida forma el estudio de títulos, el abogado Rafel Gómez le aconseja a nuestros lectores y clientes que acudan al sector financiero, ya que los bancos hacen este estudio de títulos o en su defecto contratar a un abogado, un arquitecto o un topógrafo para que se realice la correcta validación y la verificación de las escrituras de los últimos 10 años.  

De igual forma debemos verificar si el terreno en algún momento formó parte de un predio de mayor extensión, si es el predio sobre el cual se obtuvo la licencia y se realizó el desenglobe, debes pedir folio de matrícula que es el predio de mayor extensión, ya que sin este folio se puede recaer en embargos y afectaciones.

9. Estos son los temas jurídicos a tener en cuenta 🤓

Los temas jurídicos a tener en cuenta son:

  1. Contar con toda la documentación, incluidas las licencias y los certificados de libertad y tradición debidamente descargados desde la página del super notariado. 
  2. Los licenciamientos y las respectivas constancias de los trámites para adquirir los servicios públicos domiciliarios. 
  3. Hacer las validaciones jurídicas tanto del vendedor como del comprador.
  4. Estudiar a fondo las escrituras. 
  5. No entregar los predios si no se ha realizado el pago total del dinero pactado.
  6. Tener un documento jurídico debidamente elaborado, donde se encuentren las obligaciones y consecuencias del incumplimiento.
  7. Conocer física y directamente el predio.
  8. Validar si lo mismo que nos están mostrando es lo mismo que nos están vendiendo.
  9. Evaluar cual es el índice de construcción, su índice de altura y demás aspectos jurídicos propios para saber qué proyecto podrás desarrollar en él.

10.Analiza todas las oportunidades que puedes tener al comprar un lote💸

La ventaja de adquirir un lote en muchos casos está en su precio, por eso es fundamental que conozcamos el valor promedio de lotes similares, situados en la misma zona.

10.Analiza todas las oportunidades que puedes tener al comprar un lote

Rafael Gómez explicó que un lote representa una inversión que se basa en sus posibilidades a futuro. En realidad, con el lote se compra es la opción para el desarrollo de un proyecto. También es aconsejable conocer el valor de edificios ya terminados en las cercanías.

Con un adecuado análisis de costos proyectados, podemos determinar si es realmente rentable comprar el terreno, en función del valor final posible de venta de la propiedad que aspiramos construir.

Opciones de lotes en todo el país

Los lotes constituyen un gran interés en el sector de bienes raíces y en Fincaraíz.com.co son los cuartos inmuebles más buscados con 1.545.600 de búsquedas en 2020, con más de 16.000 ofertas de lotes en todo el país. Uno de los motivos que genere gran interés en los lotes son las posibilidades diversas de construcción de vivienda; además que en el país existen subsidios de cajas de compensación para empezar y edificar una vivienda desde cero.

Estas son las opciones que existen en Fincaraíz.com.co en las principales regiones del país en cuanto a lotes:

Además en el 2020 las áreas más buscadas de lotes fueron:

  1. De 2.001- 5000 m2 los más buscados.
  2. Lotes de más de 5000 m2 son lo que le siguen.
  3. En tercer lugar están las búsquedas de lotes de 1.001-1.500 m2.
  4. Y en cuarto lugar están las búsquedas de más de 1.501-2.000 m2.

Las mejores ofertas del sector inmobiliario están en nuestro portal web Fincaraíz.com.co 🏡

Edición: Daniela León Por: Omar Carranza Fotos: Freepik

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